Unbedenklichkeitsbescheinigung in Österreich: Bedeutung, Ablauf und Grundbuch
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist die Bestätigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde – und damit der Schlüssel zur Eintragung ins Grundbuch. Wir erklären Bedeutung, Ablauf und worauf Käufer und Verkäufer achten sollten.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung – amtlich oft als „Bescheinigung in Steuersachen“ bezeichnet – ist ein Nachweis des Finanzamts, dass beim Erwerb einer Immobilie die anfallende Grunderwerbsteuer ordnungsgemäß gemeldet und bezahlt wurde. Sie ist kein Bescheid und trifft keine Entscheidung über die Höhe der Steuer, sondern dokumentiert lediglich, dass aus steuerlicher Sicht nichts gegen den Eigentumsübergang spricht.
Praktische Bedeutung hat sie vor allem an einer Stelle: dem Grundbuch. Erst wenn dem Grundbuchsgericht die Unbedenklichkeitsbescheinigung (oder eine Selbstberechnungserklärung des Parteienvertreters) vorliegt, kann der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen werden. Bis dahin ist der Eigentumsübergang rechtlich nicht abgeschlossen.
Rechtsgrundlage
Die zentrale Grundlage ist § 160 Abs. 1 Bundesabgabenordnung (BAO): Eintragungen in das Grundbuch, die einen grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerb betreffen, dürfen erst vorgenommen werden, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt. Das Finanzamt stellt sie aus, sobald die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist – oder wenn Steuerfreiheit besteht. In Ausnahmefällen kann sie auch ausgestellt werden, wenn das Finanzamt die Einbringlichkeit der Abgabe nicht als gefährdet ansieht.
Wegen des Steuergeheimnisses wird die Bescheinigung nur dem oder der Steuerpflichtigen selbst ausgestellt. Zuständig ist das Finanzamt Österreich. Weiterführende amtliche Informationen finden Sie bei oesterreich.gv.at und beim Bundesministerium für Finanzen.
Wann Sie die Bescheinigung brauchen
Grundsätzlich ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung bei jedem grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerb relevant – also immer dann, wenn eine Liegenschaft den Eigentümer wechselt:
- Kauf eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks
- Unentgeltliche Übertragungen wie Schenkung oder Erbschaft (hier ist ebenfalls eine steuerliche Freigabe nötig)
- Eintragung eines Pfandrechts: Auch ein für den Kauf aufgenommenes Darlehen kann erst nach Vorliegen der Bescheinigung im Grundbuch eingetragen werden
Ablauf: vom Kaufvertrag bis ins Grundbuch
In der Praxis übernimmt der Notar oder Rechtsanwalt als Treuhänder die Abwicklung. Der typische Weg über die Abgabenerklärung sieht so aus:
- Kaufvertrag wird unterzeichnet und der Erwerb dem Finanzamt elektronisch über FinanzOnline angezeigt.
- Das Finanzamt schreibt die Grunderwerbsteuer per Bescheid vor.
- Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer (häufig über das Treuhandkonto).
- Nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
- Der Parteienvertreter reicht sie mit den übrigen Unterlagen beim Grundbuchsgericht ein – der neue Eigentümer wird eingetragen.
Tipp: Je schneller die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt eingeht, desto rascher liegt die Bescheinigung vor – und desto zügiger erfolgt die Grundbucheintragung. Als Verkäufer haben Sie ein Interesse daran, dass der Käufer diesen Schritt frühzeitig mit dem Notar klärt, damit es keine Verzögerungen gibt.
Selbstberechnung als Alternative
Statt den Weg über die Abgabenerklärung zu gehen, kann der Parteienvertreter die Grunderwerbsteuer selbst berechnen (Selbstberechnung). In diesem Fall ersetzt eine Selbstberechnungserklärung die Unbedenklichkeitsbescheinigung: Der Notar oder Rechtsanwalt kann gegenüber dem Grundbuchsgericht elektronisch erklären, dass die Selbstberechnung erfolgt ist, und so die sofortige Eintragung des Erwerbers ermöglichen – eine separate Unbedenklichkeitsbescheinigung ist dann nicht mehr erforderlich.
- Zwei Wege: Abgabenerklärung mit Bescheid oder Selbstberechnung durch den Parteienvertreter
- Bei Selbstberechnung ersetzt die Selbstberechnungserklärung die Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Steuer spätestens bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach der Selbstberechnung entrichten
Kosten und Dauer
Für die Ausstellung der Bescheinigung selbst fällt – wenn überhaupt – nur eine geringe Verwaltungsgebühr an; die eigentlichen Kosten beim Erwerb entstehen durch die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr im Grundbuch. Die Ausstellung erfolgt in der Regel innerhalb weniger Tage nach Zahlungseingang. Bestehen offene Steuerrückstände, kann sich die Bearbeitung verzögern.
Was bedeutet das für Sie?
Für Käufer und Verkäufer ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung vor allem ein Timing-Thema: Sie ist der letzte steuerliche Schritt vor dem Grundbucheintrag. Klären Sie früh mit Ihrem Notar, ob über Abgabenerklärung oder Selbstberechnung abgewickelt wird, und sorgen Sie für eine zügige Zahlung der Grunderwerbsteuer. Wer den Verkaufspreis realistisch ansetzen will, beginnt am besten mit einer fundierten Bewertung.
Häufige Fragen zur Unbedenklichkeitsbescheinigung
Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Bestätigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer für einen Immobilienerwerb entrichtet oder sichergestellt wurde und keine steuerlichen Bedenken gegen die Grundbucheintragung bestehen. Sie ist Voraussetzung dafür, dass der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.
Wann brauche ich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Immer dann, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt – also beim Kauf von Haus, Wohnung oder Grundstück, aber auch bei Schenkung oder Erbschaft. Ohne sie (oder eine Selbstberechnungserklärung) erfolgt keine Eintragung ins Grundbuch.
Wer beantragt die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
In der Regel der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag abwickelt und als Treuhänder fungiert. Er zeigt den Erwerb beim Finanzamt an und reicht später die Bescheinigung beim Grundbuchsgericht ein. Käufer müssen sich meist nicht selbst darum kümmern.
Was ist der Unterschied zwischen Unbedenklichkeitsbescheinigung und Selbstberechnung?
Bei der Abgabenerklärung schreibt das Finanzamt die Steuer per Bescheid vor und stellt nach Zahlung die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Bei der Selbstberechnung berechnet der Parteienvertreter die Grunderwerbsteuer selbst; seine Selbstberechnungserklärung ersetzt die Bescheinigung und ermöglicht oft eine schnellere Grundbucheintragung.
Was kostet die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Für die Ausstellung selbst fällt höchstens eine geringe Verwaltungsgebühr an. Die wesentlichen Kosten beim Erwerb sind die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr im Grundbuch.
Wie lange dauert die Ausstellung?
In der Regel wenige Tage nach Eingang der Grunderwerbsteuer-Zahlung. Bestehen offene Steuerrückstände, kann sich die Bearbeitung verzögern.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtsstand: Juni 2026.
Über den Autor
Michael Oladeinde
Immobilienexperte bei Immorechner24
