Wohnungen in Wien & Erbschaft: Ablauf, Steuern, Rechte – der kompakte Leitfaden 2025
Was tun, wenn man in Wien eine Wohnung erbt? Verständlicher Überblick zu Verlassenschaft, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Verkauf (ImmoESt) und Mietrecht-Eintritt – mit Checklisten & FAQs.
Eine geerbte Wohnung in Wien wirft schnell rechtliche und steuerliche Fragen auf: vom Verlassenschaftsverfahren über Grundbuch & Gebühren bis zu Grunderwerbsteuer und (bei Verkauf) Immobilienertragsteuer. Hier findest du einen kompakten Leitfaden mit klaren Schritten, Tabellen und FAQs.
Überblick in 60 Sekunden
Wenn du Eigentum erbst
- Verlassenschaftsverfahren beim Notar (Gerichtskommissär)
- Erbantrittserklärung, Einantwortungsbeschluss
- Grundbucheintragung (Eintragungsgebühr)
- Grunderwerbsteuer (Stufentarif beim unentgeltlichen Erwerb)
- Spätere Veräußerung: Immobilienertragsteuer (ImmoESt), Ausnahmen möglich
Wenn du eine Mietwohnung „übernimmst”
- Eintrittsrecht naher Angehöriger bei gemeinsamem Haushalt (MRG)
- Besondere Regeln bei Voll-/Teilanwendung des MRG & Ausnahmen
- Genossenschafts- & Gemeindewohnungen haben zusätzliche Vorgaben
Ablauf: Von der Verständigung bis zur Eintragung
- Todesfall & Verständigung: Das Bezirksgericht beauftragt einen Notar als Gerichtskommissär. Er erhebt Vermögen, Erben & Pflichtteilsberechtigte.
- Verlassenschaftsabhandlung: Klärung der Erbberechtigung, Schulden & Quoten; danach Aufforderung zur Erbantrittserklärung.
- Erbantrittserklärung: Annahme mit Rechtsfolgen (meist innerhalb weniger Wochen). Danach ergeht der Einantwortungsbeschluss.
- Grundbucheintragung bei Eigentumswohnungen/Häusern (Eintragungsgebühr fällig).
- Weitere Schritte: Bewertung, Nutzung entscheiden (selbst nutzen, vermieten, verkaufen) und – bei Verkauf – steuerliche Prüfung (ImmoESt).
Kosten & Steuern bei geerbten Eigentumswohnungen
| Posten | Was ist das? | Typische Bemessung | Hinweise |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (GrESt) | Fällt bei unentgeltlicher Übertragung (Erbschaft/Schenkung) an |
Stufentarif auf den Grundstückswert:
|
Begünstigungen bei Erwerb im Familienverband; Zahlungsmodalitäten ggf. in Raten möglich (Antrag nötig). |
| Eintragungsgebühr Grundbuch | Gebühr für die Eintragung des neuen Eigentümers | i. d. R. 1,1 % der Bemessungsgrundlage | Ausnahmen/Ermäßigungen je nach Konstellation möglich; Grundlage kann vom Einzelfall abhängen. |
| Immobilienertragsteuer (ImmoESt) | Nur bei Verkauf nach der Erbschaft | Steuer auf den Veräußerungsgewinn | Hauptwohnsitz-Befreiungen und weitere Ausnahmen möglich; Details vor Verkauf prüfen. |
| Bewertung & Gutachten | Zur Feststellung des Grundstückswerts/Marktwerts | Je nach Methode/Anbieter | Bei mehreren Erben hilfreich zur fairen Aufteilung/Abfindung. |
| Beratungskosten | Notar/RA/Steuerberatung | Individuell | Empfehlenswert bei komplexen Fällen (z. B. Schulden, Nießbrauch, Vermietung). |
Mietwohnungen in Wien: Eintritt, Genossenschaft & Gemeindewohnung
Eintrittsrecht nach dem MRG
Nahe Angehörige, die mit dem verstorbenen Hauptmieter einen gemeinsamen Haushalt führten und ein dringendes Wohnbedürfnis haben, können in viele Mietverträge eintreten. Die Details hängen davon ab, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) voll/teilweise zur Anwendung kommt oder ob eine Ausnahme vorliegt.
Genossenschafts- & Gemeindewohnungen
- Genossenschaft: Statuten/Übernahmeregeln sowie allfällige Eigenmittel prüfen.
- Gemeindewohnung (Wiener Wohnen): Eigene Kriterien & Nachweise; rechtzeitig Kontakt aufnehmen.
Nutzung entscheiden: selbst wohnen, vermieten oder verkaufen?
Selbst nutzen
- Keine laufende Mieteinnahmen-Steuer
- Erhaltungs- & Betriebskosten im Blick behalten
- Eventuell Hauptwohnsitz-Befreiungen bei spätere(m) Verkauf
Vermieten
- Mietzinsrichtwerte & Befristungen (MRG) beachten
- Erhaltungsrücklage/WEG, Betriebskosten, AfA & Steuer auf Mieteinnahmen kalkulieren
- Professionelle Bewertung für realistische Miete
Verkaufen
- ImmoESt-Prüfung inkl. möglicher Befreiungen
- Unterlagen: Grundbuch, Nutzwertgutachten, Energieausweis, Protokolle WEG
- Marktwert realistisch bestimmen (Lage, Zustand, Potenziale)
Praktische Checklisten
- Personenstandsurkunden, Testament/Erbvertrag (falls vorhanden)
- Grundbuchsauszug, Parifizierung/Nutzwertgutachten
- Finanzierungsunterlagen, offene Schulden/Lasten
- Betriebskostenabrechnungen, Rücklagenstand (WEG), Energieausweis
- Einantwortungsbeschluss
- Grunderwerbsteuer-Erklärung (FinanzOnline)
- Gebührenzahlung (Eintragungsgebühr)
- Bewertung/Marktpreis, Mietzinsrichtwerte/MRG prüfen
- Steuerliche Prüfung (ImmoESt, Befreiungen)
- Unterlagenpaket: Energieausweis, Protokolle, BK-Abrechnungen, Nutzflächen
FAQ: Häufige Fragen
Gibt es Erbschaftsteuer auf Immobilien?
Nein. Die Erbschaftsteuer wurde abgeschafft. Es fallen jedoch Grunderwerbsteuer und Gebühren an; beim späteren Verkauf ggf. Immobilienertragsteuer.
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Beim unentgeltlichen Erwerb gilt ein Stufentarif (0,5 % / 2 % / 3,5 %) auf den Grundstückswert. Begünstigungen im Familienkreis sind möglich.
Wer darf in den Mietvertrag eintreten?
Nahe Angehörige mit gemeinsamem Haushalt und dringendem Wohnbedürfnis – abhängig vom Anwendungsbereich des MRG. Details beim Vermieter/Notar klären.
Fällt beim Verkauf einer geerbten Wohnung Steuer an?
Ja, grundsätzlich Immobilienertragsteuer auf den Gewinn – Ausnahmen (z. B. Hauptwohnsitz) möglich. Vor Verkauf fachlich prüfen lassen.
Nächste Schritte
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René Heinrich
Als Daten- und Tech-Experte treibt René die Weiterentwicklung unserer Bewertungsmodelle voran. Mit einem scharfen Blick für Details und einem Gespür für Innovation verbindet er neueste Forschungserkenntnisse mit praxisnaher Immobilienbewertung.
